各縣、區(qū)人民政府，市政府各委辦局，各國家級、省級開發(fā)（度假）園區(qū)管委會：

《昆明市城市更新改造管理辦法》已經(jīng)市人民政府研究同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

昆明市人民政府辦公廳

2015年3月2日

昆明市城市更新改造管理辦法

第一章  總    則

第一條  為進一步完善城市功能，提升城市品質(zhì)，改善人居環(huán)境，推進土地、能源、資源的節(jié)約集約利用，加快推進以城中村、舊城區(qū)、舊廠區(qū)等“三舊區(qū)”改造為主體的城市更新改造工作，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》（國發(fā)〔2013〕25號）和《國務(wù)院辦公廳關(guān)于推進城區(qū)老工業(yè)區(qū)搬遷改造的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2014〕9號）等文件精神，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條  本市五華區(qū)、盤龍區(qū)、官渡區(qū)、西山區(qū)、呈貢區(qū)（以下簡稱主城五區(qū)），三個國家級開發(fā)（度假）區(qū)城市建成區(qū)范圍內(nèi)的城市更新改造，適用本辦法。

其他區(qū)域的城市更新改造工作，參照本辦法執(zhí)行。

第三條  本辦法所稱城市更新改造，是指符合本辦法規(guī)定的主體，對城市建成區(qū)（包括城中村、舊城區(qū)、舊廠區(qū)等）內(nèi)，具有以下情形之一的區(qū)域，根據(jù)城市規(guī)劃和本辦法規(guī)定程序進行的綜合整治、功能改變和拆除重建等三類活動：

（一）城市的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施亟需完善；

（二）環(huán)境惡劣或者存在重大安全隱患；

（三）現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合社會經(jīng)濟發(fā)展要求；

（四）依法或者經(jīng)市政府批準應(yīng)當(dāng)進行城市更新改造的其他情形。

第四條  城市更新改造應(yīng)當(dāng)遵循民主決策、科學(xué)規(guī)劃，信息公開、分步實施，保障民生、完善配套，政府主導(dǎo)、市場運作，因地制宜、注重實效的原則，保障和促進科學(xué)發(fā)展。

第五條  城市更新改造應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃。

第六條  成立市城市更新改造領(lǐng)導(dǎo)小組、工作小組及工作辦公室，負責(zé)全市城市更新改造的統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、監(jiān)督等工作。

市城市更新改造領(lǐng)導(dǎo)小組主要職責(zé)：

（一）安排部署全市城市更新改造工作；

（二）審議決定城市更新改造的重大方針政策措施；

（三）研究解決城市更新改造中遇到的重大問題；

（四）研究決定其他相關(guān)重大事項。

市城市更新改造工作小組主要職責(zé)：

（一）落實領(lǐng)導(dǎo)小組有關(guān)城市更新改造工作的部署；

（二）指導(dǎo)、協(xié)調(diào)解決城市更新改造工作中遇到的困難和問題；

（三）研究審批城市更新改造工作計劃及實施方案；

（四）督促檢查主城五區(qū)政府、三個國家級開發(fā)（度假）區(qū)管委會（以下簡稱轄區(qū)政府）及領(lǐng)導(dǎo)小組各成員單位的工作。

市城市更新改造工作辦公室主要職責(zé)：

（一）統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、監(jiān)督指導(dǎo)和跟蹤服務(wù)全市城市更新改造工作，審核城市更新改造項目經(jīng)濟性評估、經(jīng)濟平衡等方面的工作；

（二）組織編制城市更新改造的中長期規(guī)劃和年度計劃，報領(lǐng)導(dǎo)小組批準并組織實施；

（三）指導(dǎo)、監(jiān)督、協(xié)調(diào)轄區(qū)政府及一級開發(fā)主體開展城市更新改造項目土地、房屋征收工作；

（四）負責(zé)城市更新改造的宣傳教育、調(diào)查研究工作；

（五）督促協(xié)調(diào)市級相關(guān)職能部門的城市更新改造工作，指導(dǎo)督查轄區(qū)政府的城市更新改造工作。

第七條  轄區(qū)政府、市（區(qū)）各相關(guān)行政管理部門在各自職能范圍內(nèi)依法做好城市更新改造的監(jiān)管和服務(wù)工作。

第八條  轄區(qū)政府應(yīng)將城市更新改造工作納入政府年度工作計劃，按照統(tǒng)籌安排、積極推進、確保完成的原則，實行“成熟一片、啟動一片，改造一片、成功一片”的動態(tài)管理。

符合棚戶區(qū)改造相關(guān)政策的城市更新改造安置項目可納入全市棚戶區(qū)改造計劃管理，并按棚戶區(qū)改造的要求，完善相關(guān)手續(xù)。

第九條  城市更新改造項目應(yīng)按照《城市規(guī)劃編制辦法》、《城市規(guī)劃編制辦法實施細則》及《昆明市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》等國家、地方相關(guān)規(guī)范、規(guī)定和相關(guān)城鄉(xiāng)規(guī)劃的要求，編制城市更新改造項目修建性詳細規(guī)劃。

第十條  城市更新改造可以依照有關(guān)法律法規(guī)及本辦法的規(guī)定分別由市、區(qū)政府、土地使用權(quán)人或者其他符合規(guī)定的主體實施。

第二章  城市更新改造類型

第十一條  綜合整治類城市更新改造是指以改善消防設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，進行建筑立面和環(huán)境整治等為主要內(nèi)容，原則上不改變建筑主體結(jié)構(gòu)和使用功能的改造方式。

綜合整治類城市更新改造項目不得增加附屬設(shè)施，因消除安全隱患、改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施需要加建附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)滿足城市規(guī)劃、環(huán)境保護、建筑設(shè)計、建筑節(jié)能及消防安全等規(guī)范的要求。

第十二條  功能改變類城市更新改造是指在保留建筑主體的前提下，部分或者全部改變建筑物使用功能，但不改變土地使用權(quán)人和使用期限的改造方式。

功能改變類城市更新改造項目可以根據(jù)消除安全隱患、改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的需要加建附屬設(shè)施，并應(yīng)當(dāng)滿足城市規(guī)劃、環(huán)境保護、建筑設(shè)計、建筑節(jié)能及消防安全等規(guī)范的要求。

功能改變類城市更新改造項目應(yīng)當(dāng)符合產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，優(yōu)先滿足增加公共空間和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的需要。

第十三條  拆除重建類城市更新改造是指以完善片區(qū)城市功能、節(jié)約集約高效利用土地為目的，結(jié)合區(qū)域發(fā)展功能定位，安置拆遷居民，拆除改造范圍內(nèi)的建（構(gòu)）筑物，重新規(guī)劃建設(shè)的改造方式

第三章  項目管理

第十四條  轄區(qū)政府依據(jù)城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，在詳細普查的基礎(chǔ)上，編制城市更新改造計劃和初步改造范圍方案，報市規(guī)劃行政管理部門確定改造范圍、規(guī)劃指標和控制要求。

第十五條  綜合整治類城市更新改造項目由轄區(qū)政府制定實施方案后組織實施。

根據(jù)法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定或者相關(guān)標準與規(guī)范，實施綜合整治需報有關(guān)部門批準或者備案的，應(yīng)當(dāng)進行報批或者備案。

第十六條  功能改變類城市更新改造項目的實施費用全部由申請人自行承擔(dān)。

申請人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的建筑物改變使用功能的程序，向市規(guī)劃、國土等相關(guān)行政管理部門申請辦理許可手續(xù)。

涉及規(guī)劃、國土、環(huán)保、住建、城管綜合執(zhí)法、消防等其他行政審批事項的，由申請人按照有關(guān)規(guī)定辦理。

第十七條  拆除重建類城市更新改造項目應(yīng)當(dāng)由轄區(qū)政府編制可行性研究方案。可行性研究方案經(jīng)市城市更新改造工作辦公室會審后，納入全市改造計劃。

第十八條  實施拆除重建類城市更新改造項目可由轄區(qū)政府或國有平臺公司按照相關(guān)規(guī)定選定社會投資人，簽訂項目合作協(xié)議，對相關(guān)權(quán)利義務(wù)進行約定。

第十九條  拆除重建類城市更新改造項目的修建性詳細規(guī)劃方案，應(yīng)加強對環(huán)境承載力、交通流量、周邊市政配套的研究，容積率原則上不得超過4.0，特殊項目容積率不得超過4.5。中央商務(wù)區(qū)及城市副中心按照控制性詳細規(guī)劃執(zhí)行。

現(xiàn)狀容積率較高，無空地配給、難以做到經(jīng)濟平衡的，轄區(qū)政府應(yīng)該加大財政直接投入和資金補助，也可根據(jù)項目實際情況異地配置空地。

第二十條  拆除重建類城市更新改造項目規(guī)劃指標有重大突破或調(diào)整的，轄區(qū)政府應(yīng)同步對項目進行初步經(jīng)濟估算。修建性詳細規(guī)劃經(jīng)批準后，轄區(qū)政府應(yīng)報市城市更新改造工作辦公室備案。

第二十一條  城市更新改造項目內(nèi)的城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、城市公共利益項目應(yīng)按照國家相關(guān)標準進行規(guī)劃和建設(shè)，建成后按約定移交給轄區(qū)政府或相關(guān)部門。

第二十二條  依法應(yīng)當(dāng)由業(yè)主行使建筑物區(qū)分所有權(quán)決定的事宜，由業(yè)主按規(guī)定的程序自行決定。涉及到需由政府相關(guān)部門審批的事項，由相關(guān)部門依法處理。

第四章  征收補償

第二十三條  轄區(qū)政府應(yīng)按國家、省、市的相關(guān)規(guī)定辦理城市更新改造項目范圍內(nèi)集體土地征轉(zhuǎn)手續(xù)和國有土地使用權(quán)收回手續(xù)，并對城市更新改造范圍內(nèi)的土地、地上建 (構(gòu))筑物組織征遷。

土地及其地上建（構(gòu)）筑物征收補償辦法另行制定。

第二十四條  轄區(qū)政府應(yīng)當(dāng)按照“一片一策”的原則，制定征地拆遷補償指導(dǎo)意見，征地拆遷補償指導(dǎo)意見應(yīng)充分征求城市更新改造范圍內(nèi)被征遷人意見，并編制項目社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告。

轄區(qū)政府應(yīng)當(dāng)對集體土地補償款項的分配進行指導(dǎo)，對分配方案和參與分配人員名單進行監(jiān)督。

第二十五條  按照“市區(qū)聯(lián)動、以區(qū)為主”的原則，轄區(qū)政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)改造片區(qū)的實際情況，制定征地拆遷安置補償標準、實施細則和征遷工作方案，報市級相關(guān)部門備案。

第二十六條  轄區(qū)政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市更新改造工作任務(wù)，制訂詳細的項目實施方案。依照相關(guān)規(guī)定，解決征遷糾紛，做到依法征遷、陽光征遷和文明征遷，切實保護被征遷人的合法權(quán)益。

第二十七條  城市更新改造按相關(guān)規(guī)定計提征地拆遷工作經(jīng)費。轄區(qū)政府根據(jù)各區(qū)實際，制定工作經(jīng)費使用管理辦法，合理分配使用。

第五章  土地收儲和交易

第二十八條  轄區(qū)政府、國有平臺公司、財政、審計等部門應(yīng)依法確定中介機構(gòu)，對項目全過程進行監(jiān)督、指導(dǎo)。

第二十九條  改造項目完成土地、地上建（構(gòu))筑物征遷后，轄區(qū)政府應(yīng)當(dāng)對項目成本進行認定，并對土地成本評審結(jié)果負責(zé)。評審結(jié)果報市級部門備案。

第三十條  改造項目完成土地、地上建（構(gòu))筑物征遷后，轄區(qū)政府配合土地儲備機構(gòu)完成土地的收儲工作。

第三十一條  市城市更新改造工作辦公室根據(jù)建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計條件和評審結(jié)果，組織精算工作，并召集市規(guī)劃、財政、國土、審計、住建、監(jiān)察、土地儲備中心、金融辦等部門對精算報告進行復(fù)核會審。

土地儲備機構(gòu)及國土部門依據(jù)地塊已具備的供應(yīng)條件及精算復(fù)核情況，編制地塊供應(yīng)方案上報市儲委會審議。

土地供應(yīng)方案中應(yīng)當(dāng)明確劃分安置房所占土地。安置房地塊土地出讓，按照國發(fā)〔2013〕25號相關(guān)政策執(zhí)行，具體辦法另行制定。

第三十二條  土地儲備機構(gòu)依據(jù)市儲委會的決議，委托市土地和礦產(chǎn)交易中心對地塊進行交易。

改造項目采取凈地公開交易方式，原則上按掛牌方式進行土地交易。

改造項目用地面積較大，符合城市規(guī)劃建設(shè)相關(guān)要求的，可統(tǒng)一規(guī)劃，分地塊供地。

第六章  其他規(guī)定

第三十三條  鼓勵社會資本參與昆明市城市更新改造。轄區(qū)政府和國有平臺公司應(yīng)按照國家、省、市相關(guān)規(guī)定，采取公開招投標、邀請招標或競爭性談判等方式確定項目社會投資人。

第三十四條  轄區(qū)政府應(yīng)依法加強對城市更新改造項目的監(jiān)管，監(jiān)督建設(shè)資金及時到位、工程順利進行、工程質(zhì)量合格、市政配套設(shè)施及時交付使用。

第三十五條  轄區(qū)政府應(yīng)多渠道解決安置用房來源，既可以自行建設(shè)、也可以購買商品房作為安置用房。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責(zé)研究制定購房安置產(chǎn)權(quán)登記相關(guān)政策。

轄區(qū)政府應(yīng)優(yōu)先啟動安置用房、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)。市、區(qū)相關(guān)職能部門做好協(xié)調(diào)服務(wù)工作，確保安置房建設(shè)依法依約進行。

第三十六條  對城市更新改造項目涉及公共利益的環(huán)節(jié)，相關(guān)職能部門要全程監(jiān)督，防止發(fā)生損害國家、集體和群眾利益的行為。

第三十七條  轄區(qū)政府和國有平臺公司應(yīng)加強城市更新改造項目管理，嚴格落實企業(yè)進入和退出的相關(guān)規(guī)定，強化社會資本準入門檻和退出機制，禁止占項目、倒項目行為。

第三十八條  轄區(qū)政府要積極跟進集體經(jīng)濟組織改制、戶籍轉(zhuǎn)變、勞動就業(yè)與社會保障體制改革，完善相關(guān)政策規(guī)定和實施細則，在加速推進城市化進程中確保社會穩(wěn)定。

第三十九條  因征遷補償安置發(fā)生糾紛的，應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定，申請仲裁或者向人民法院起訴。 

第四十條  嚴格執(zhí)行昆明市戶籍管理相關(guān)規(guī)定，嚴格控制城市更新改造范圍內(nèi)戶口遷移和分戶行為。

第七章  附    則

第四十一條  對城市更新改造過程中發(fā)生的各類違法行為，相關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)依法查處。

第四十二條  相關(guān)管理部門及其工作人員在城市更新改造管理中有違法違紀行為的，依法追究行政責(zé)任；涉嫌犯罪的，依法移送司法機關(guān)處理。

第四十三條  涉及呈貢區(qū)失地農(nóng)民安置事宜，可繼續(xù)執(zhí)行呈貢區(qū)原有政策。

第四十四條  本辦法由昆明市規(guī)劃局負責(zé)解釋。

第四十五條  本辦法自印發(fā)之日起施行。本辦法施行時，城市更新改造項目尚未完成土地交易的按本辦法執(zhí)行。